2026年4月29日，万科一纸公告宣告其六年养猪实验正式终结
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2026年4月29日，万科一纸公告宣告其六年养猪实验正式终结——以32.7亿元底价挂牌转让旗下环山集团99.413%股权，彻底退出生猪养殖赛道。 环山集团2025年净利润4.5亿元，在行业深度亏损中实属难得的优质资产；但按底价成交，万科仍将录得账面亏损约9.48亿元。一个地产巨头以低于收购成本的价格，在周期最底部割舍了手中为数不多的盈利业务——这究竟是被迫的"断臂"，还是清醒的"纠偏"，抑或两者兼有？本研报从交易概览、养猪布局全历程、出售核心动因、行业视角深度解剖、房企跨界养猪全景复盘及核心启示六个维度，系统剖析这笔交易的深层逻辑与产业寓意。
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一、核心交易：32.7亿清仓，亏损近十亿也要卖
2026年4月29日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告，公司6家间接全资子公司拟在深圳联合产权交易所，通过公开挂牌方式转让其合计持有的环山集团约99.413%股权，对应挂牌底价32.7亿元。环山集团另一股东珠海环宇佳华投资合伙企业将同步挂牌出售0.587%股权，环山集团100%股权合计挂牌价32.9亿元。交易完成后，万科及子公司不再持有环山集团任何股权，环山集团不再纳入其合并报表范围。
环山集团成立于2004年，总部位于山东青岛，主营业务为生猪育种及养殖、饲料生产及销售、蛋禽养殖及鸡蛋销售，目前在山东、河南等地布局建设60余家养殖基地，采用"公司+家庭农场"的成熟运营模式。
从财务数据看，环山集团并非"烫手山芋"。2024年该企业实现营收63.34亿元，净利润6.56亿元；2025年在猪价低迷背景下，仍实现营收57.56亿元，净利润4.50亿元，归母净资产26.77亿元。这一盈利表现在全行业深度亏损的2025-2026年一季度中，实属难得。
但万科仍选择以低于净资产的底价出售。公告明确提示：若按底价成交，本次交易预计将减少万科净利润约9.48亿元。当一家万亿房企不惜亏损近十亿也要清仓一个仍在盈利的业务，这传递的信号已远超交易本身。
二、六年养猪实验：从高调看多到黯然离场
万科的养猪实验，横跨六年，布局之深、投入之巨、撤退之果决，堪称中国房企跨界农业最完整的试错样本。
2.1 高调入场（2020年）：正值猪周期顶峰
2020年3月，万科正式成立食品事业部（BU），由业内素有"大师"之称的谭华杰担任首席合伙人。彼时，非洲猪瘟引发的超级猪周期正处于暴利阶段——牧原集团、新希望、温氏三大头部猪企2020年上半年毛利率分别为63.27%、42.6%、38.39%，同比增幅均在20%以上，令无数资本垂涎。
2020年5月，万科发布公开招聘信息，岗位涉及猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、猪场兽医、开发报建专员和预结算专业经理——全部与养猪直接相关。同年7月，万科正式入股山东环山集团，由此开启对这家区域农牧龙头的逐步控股。
2.2 重仓投入（2021-2022年）：22亿溢价收购
2021年至2022年初，万科持续增持环山集团，逐步收购创始股东全部股权，最终取得100%权益，收购总对价达22.27亿元，溢价约48%——超出净资产可辨认公允价值的部分高达15.63亿元确认为商誉。
2022年，环山集团出栏生猪158万头，同比增长41%。同年6月，万科从神农集团引入1.4万余头高健康种猪，运抵山东养殖场，进一步充实种群基础。
2.3 人事动荡与收缩（2023-2024年）：信心衰减的信号
然而，此后万科食品BU人事更迭频繁，令外界对这一新业务产生不确定性。2023年2月，谭华杰不再担任食品BU首席合伙人，由环山集团总经理陈舜英接任。尽管谭华杰表态将"以顾问方式继续陪伴养猪团队成长"，但灵魂人物离开一线管理已是清晰信号。
2024年4月，时任万科执行副总裁、财务负责人韩慧华，以及时任万科董事会秘书朱旭双双退出环山集团董事席位。总部高管集体离场，战略收缩信号进一步明朗化。
2024年6月起，万科对外口径悄然转变，将养猪业务定性为"围绕客户开展的一个尝试"，强调"无论是资产、收入或利润规模对公司影响都较小"。当年成立食品BU时的高调看多，至此已完全转为轻描淡写。
2.4 彻底出清（2026年4月）：六年布局画上句号
2026年4月29日，万科正式公告挂牌出售环山集团全部股权。六年布局，最终以-9.48亿元账面亏损收场。万科的食品跨界实验，正式画上句号。
三、出售动因：三重压力下的必然选择
万科选择在2026年4月这一时间节点清仓环山集团，是三股力量叠加驱动的结果。
3.1 战略催化：聚焦主业，非核心资产加速出清
"聚焦主业，有序退出非主业"是万科近年来最核心的战略定调。环山集团主营业务为养殖业务，"与公司主营业务相关度小"，被列入非主业退出清单情理之中。
万科近年已陆续退出物流、商业、酒店等非核心板块。养猪资产与地产主业的关联度，比其他被剥离的业务更为微弱——既非上下游协同关系，也非客户服务的自然延伸。在系统性清理非核心资产的战略框架下，环山集团注定是迟早要出清的标的。
3.2 流动性承压：一季度巨亏59亿倒逼回血
更深层的驱动因素是现金流的紧张压力。2026年一季度，万科实现营业收入289.28亿元，同比下降23.86%；归母净利润亏损59.52亿元，房地产开发业务收入145.7亿元，同比下降36.1%。经营服务业务虽贡献收入124.8亿元，同比增长1.7%，但仍无法弥补开发业务的巨幅下滑。
养猪是典型的资本密集型行业，猪场建设、种猪引种、饲料采购等环节需要持续投入大量资金，而公司表示"目前流动性承压，难以支持该业务的发展"。出售环山集团可一次性回笼约32.7亿元现金，在当前的财务状况下，这笔资金的战略意义不言而喻。
3.3 猪周期维度的判断：底部深不见底，及时离场
从生猪行业本身来看，2026年一季度猪价跌至8.79元/公斤的近十年最低，全行业陷入深度亏损。万科年报显示，公司已连续两年被迫大幅削减养猪产能。万科对外表态也悄然转变：养猪业务是服务客户的尝试，未来可能进一步收缩或调整模式。
环山集团虽然在2025年仍能实现4.5亿元净利润，但这一盈利高度依赖于其饲料业务对养殖端的补充，以及万科总部财务支持的隐性成本消化。在猪周期磨底时长不断刷新历史记录的背景下，继续持有意味着更大的不确定性。与其等待泥潭中的复苏，不如提前落袋为安。
四、行业维度的深度解剖：一个标杆性离场
从生猪养殖行业的视角来审视这笔交易，其意义远不止于一家地产公司的资产处置。环山集团2022年出栏158万头，在山东养猪界是一支重要力量。而当一家手握重金、聘请了顶尖顾问、采用牧原"自繁自养"重资产模式的跨界者宣布退出时，它向整个行业传递了一个冷酷信号：养猪不是钱多就能赢的。
4.1 规模与成本：生存门槛的残酷拷问
万科的彻底离场，为全行业敲响了第一声警钟。环山集团年出栏158万头，规模远低于头部企业——牧原股份年出栏超7000万头，温氏超4000万头。在极度依赖规模摊薄成本的行业规律下，环山集团的体量始终未能跨过"百万头俱乐部"向"千万头梯队"跃迁的门槛。
更为致命的是成本劣势。万科入局时正值猪价高位，此后猪价持续下跌，行业竞争加剧。业内人士指出，万科要想在养猪业立足，完全成本必须压至14元/公斤以下，而万科养猪板块的完全成本约12-13元/公斤，始终未能进入行业最优梯队。相较之下，温氏综合成本仅12-12.4元/公斤（约6.1-6.2元/斤），牧原完全成本12元/公斤、2026年目标降至11.5元/公斤以下，差距虽然不大，但在全行业亏损区间中，2-4元/公斤的差异就是盈利或出局的生死分界线。
2026年一季度，猪价均值约11元/公斤出头——这低于环山集团约13元/公斤的成本线，也低于牧原的12元/公斤。环山集团2025年全年账面上能盈利，很大程度上得益于饲料板块的盈利贡献，而在猪价进一步探底的一季度，仅靠养殖端很难实现正收益。
值得一提的是，环山集团至今仍在盈利，并非"亏到卖身"。万科的选择是在盈利期出清，而非亏损后被迫甩卖——这比大多数跨界养猪者的结局要好得多，从战略退出时机的选择上看，万科有相当的理性成分。
4.2 模式选择的反思："自繁自养"（牧原模式）是否放大了跨界者的脆弱性？
万科所选择的"自繁自养一体化"牧原模式，在行业上行期是效率最高的利器——去年牧原屠宰业务更是首次实现年度盈利，双轮驱动优势尽显。但自繁自养是典型的重资产投资，建设一个设计存栏母猪2.25万头、年出栏50万头的猪场，仅固定资产投资就达5.4亿元。在猪价磨底时长远超预期的背景下，重资产意味着更重的折旧摊销、更高的资金占用成本和更低的撤退灵活性。
对于一个跨界"门外汉"而言，万科选择自繁自养确实避开了与农户打交道的管理复杂性，却也把自己绑定在了最重的资产模式上。与之形成对比的是温氏的"公司+农户"轻资产模式，在行业低谷期展现出更强的抗风险韧性。
4.3 产业集中度的加速推手
万科32.7亿元出售生猪养殖业务，也意味着行业洗牌正在进入深水区。环山集团作为区域头部农牧企业，具备完整的生猪养殖产业链，此次挂牌有望吸引头部农牧集团或产业资本接盘，进一步整合行业资源。正如新浪财经所判断的：万科退场，"进一步加速了行业集中度的提升"。
五、镜鉴：房企跨界养猪的"集体退潮"
万科并非孤例。近年来，房企跨界养猪的集体退潮已形成行业级现象，其背后有着三重系统性根源。
5.1 时间错配：相遇于周期顶峰，挥别在周期底部
2020年正值猪肉价格处于历史高位，房企大举入局。如今猪价处于历史低位，跨界者普遍面临"卖一头亏一头"的困境。万科"相遇于周期顶峰，挥别在周期底部"的轨迹，正是这一行业规律的极端写照。
5.2 能力错配：地产思维降维养猪的失败
以"快周转"思维跨界农业，忽视了养殖业天然具有强周期、长回报、高技术门槛的内在规律。养猪依赖育种、疫病防控等高度专业化能力，与地产开发的资金周转逻辑截然不同。房企跨界养猪因缺乏规模效应和技术积累，成本普遍高于专业猪企，单头亏损显著。
5.3 资金错配：债务压力与持续投入的矛盾
近年来，养猪需持续投入固定资产（猪场建设、设备），但房企自身受房地产下行周期拖累，融资渠道收紧，跨界业务进一步加剧了现金流紧张。当两大主业同时陷入低谷，"拆东墙补西墙"的空间被极限压缩。
新浪财经分析预测，当前猪周期底部预计持续至2026下半年，在此期间，高成本产能将率先出清，房企跨界项目因成本劣势面临的压力最大。头部专业猪企凭借成本优势可承受更久亏损，"预计2026年底前，超30%跨界房企因资金链断裂退出"。留给跨界养猪者的生存窗口，正在加速收窄。
结语中提及：
六、核心启示：周期力量的三定律
万科清仓养猪业务，为行业留下了三条经得起时间推敲的硬道理：
定律一：猪周期不分外行。 跨界者带着资金和品牌入场，但带不来成本优势和规模效应，更买不来抗周期的韧性。养猪不是钱多就能赢的生意。
定律二：主业不稳，副业难撑。 当万科的第一支柱房地产开发业务收入从千亿规模断崖式下滑，养猪业务无论盈利与否，都注定是"最先被牺牲的棋子"。多元化是主业稳固后的溢出，而非主业疲弱时的补充。
定律三：猪周期底部的资产处置具有特殊信号意义。 有能力、有资金、有耐心的跨界者在周期底部离场，意味着这不再是简单的战略调整，而是对行业前景的终极判断。它标志着周期的出清正在从最薄弱的环节向更核心的资产蔓延。机构预计2026年底超30%跨界房企将因资金链断裂退出行业，这一预测随着万科的清仓正在加速兑现。
万科养猪实验的终结，连同克明食品、网易等跨界者的相继退场，共同证明了一个朴素的真理：农业的周期律，不会为任何人的野心而改变。 在一个高度专业化、强周期性的产业中，跨界者最大的错觉，是把时代的红利当成了自己的能力。地产巨头万科用六年时间、数十亿学费换来的教训，终将成为中国产业跨界史上一道清晰的注释线。
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一、核心交易：32.7亿清仓，亏损近十亿也要卖
2026年4月29日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告，公司6家间接全资子公司拟在深圳联合产权交易所，通过公开挂牌方式转让其合计持有的环山集团约99.413%股权，对应挂牌底价32.7亿元。环山集团另一股东珠海环宇佳华投资合伙企业将同步挂牌出售0.587%股权，环山集团100%股权合计挂牌价32.9亿元。交易完成后，万科及子公司不再持有环山集团任何股权，环山集团不再纳入其合并报表范围。
环山集团成立于2004年，总部位于山东青岛，主营业务为生猪育种及养殖、饲料生产及销售、蛋禽养殖及鸡蛋销售，目前在山东、河南等地布局建设60余家养殖基地，采用"公司+家庭农场"的成熟运营模式。
从财务数据看，环山集团并非"烫手山芋"。2024年该企业实现营收63.34亿元，净利润6.56亿元；2025年在猪价低迷背景下，仍实现营收57.56亿元，净利润4.50亿元，归母净资产26.77亿元。这一盈利表现在全行业深度亏损的2025-2026年一季度中，实属难得。
但万科仍选择以低于净资产的底价出售。公告明确提示：若按底价成交，本次交易预计将减少万科净利润约9.48亿元。当一家万亿房企不惜亏损近十亿也要清仓一个仍在盈利的业务，这传递的信号已远超交易本身。
二、六年养猪实验：从高调看多到黯然离场
万科的养猪实验，横跨六年，布局之深、投入之巨、撤退之果决，堪称中国房企跨界农业最完整的试错样本。
2.1 高调入场（2020年）：正值猪周期顶峰
2020年3月，万科正式成立食品事业部（BU），由业内素有"大师"之称的谭华杰担任首席合伙人。彼时，非洲猪瘟引发的超级猪周期正处于暴利阶段——牧原集团、新希望、温氏三大头部猪企2020年上半年毛利率分别为63.27%、42.6%、38.39%，同比增幅均在20%以上，令无数资本垂涎。
2020年5月，万科发布公开招聘信息，岗位涉及猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、猪场兽医、开发报建专员和预结算专业经理——全部与养猪直接相关。同年7月，万科正式入股山东环山集团，由此开启对这家区域农牧龙头的逐步控股。
2.2 重仓投入（2021-2022年）：22亿溢价收购
2021年至2022年初，万科持续增持环山集团，逐步收购创始股东全部股权，最终取得100%权益，收购总对价达22.27亿元，溢价约48%——超出净资产可辨认公允价值的部分高达15.63亿元确认为商誉。
2022年，环山集团出栏生猪158万头，同比增长41%。同年6月，万科从神农集团引入1.4万余头高健康种猪，运抵山东养殖场，进一步充实种群基础。
2.3 人事动荡与收缩（2023-2024年）：信心衰减的信号
然而，此后万科食品BU人事更迭频繁，令外界对这一新业务产生不确定性。2023年2月，谭华杰不再担任食品BU首席合伙人，由环山集团总经理陈舜英接任。尽管谭华杰表态将"以顾问方式继续陪伴养猪团队成长"，但灵魂人物离开一线管理已是清晰信号。
2024年4月，时任万科执行副总裁、财务负责人韩慧华，以及时任万科董事会秘书朱旭双双退出环山集团董事席位。总部高管集体离场，战略收缩信号进一步明朗化。
2024年6月起，万科对外口径悄然转变，将养猪业务定性为"围绕客户开展的一个尝试"，强调"无论是资产、收入或利润规模对公司影响都较小"。当年成立食品BU时的高调看多，至此已完全转为轻描淡写。
2.4 彻底出清（2026年4月）：六年布局画上句号
2026年4月29日，万科正式公告挂牌出售环山集团全部股权。六年布局，最终以-9.48亿元账面亏损收场。万科的食品跨界实验，正式画上句号。
三、出售动因：三重压力下的必然选择
万科选择在2026年4月这一时间节点清仓环山集团，是三股力量叠加驱动的结果。
3.1 战略催化：聚焦主业，非核心资产加速出清
"聚焦主业，有序退出非主业"是万科近年来最核心的战略定调。环山集团主营业务为养殖业务，"与公司主营业务相关度小"，被列入非主业退出清单情理之中。
万科近年已陆续退出物流、商业、酒店等非核心板块。养猪资产与地产主业的关联度，比其他被剥离的业务更为微弱——既非上下游协同关系，也非客户服务的自然延伸。在系统性清理非核心资产的战略框架下，环山集团注定是迟早要出清的标的。
3.2 流动性承压：一季度巨亏59亿倒逼回血
更深层的驱动因素是现金流的紧张压力。2026年一季度，万科实现营业收入289.28亿元，同比下降23.86%；归母净利润亏损59.52亿元，房地产开发业务收入145.7亿元，同比下降36.1%。经营服务业务虽贡献收入124.8亿元，同比增长1.7%，但仍无法弥补开发业务的巨幅下滑。
养猪是典型的资本密集型行业，猪场建设、种猪引种、饲料采购等环节需要持续投入大量资金，而公司表示"目前流动性承压，难以支持该业务的发展"。出售环山集团可一次性回笼约32.7亿元现金，在当前的财务状况下，这笔资金的战略意义不言而喻。
3.3 猪周期维度的判断：底部深不见底，及时离场
从生猪行业本身来看，2026年一季度猪价跌至8.79元/公斤的近十年最低，全行业陷入深度亏损。万科年报显示，公司已连续两年被迫大幅削减养猪产能。万科对外表态也悄然转变：养猪业务是服务客户的尝试，未来可能进一步收缩或调整模式。
环山集团虽然在2025年仍能实现4.5亿元净利润，但这一盈利高度依赖于其饲料业务对养殖端的补充，以及万科总部财务支持的隐性成本消化。在猪周期磨底时长不断刷新历史记录的背景下，继续持有意味着更大的不确定性。与其等待泥潭中的复苏，不如提前落袋为安。
四、行业维度的深度解剖：一个标杆性离场
从生猪养殖行业的视角来审视这笔交易，其意义远不止于一家地产公司的资产处置。环山集团2022年出栏158万头，在山东养猪界是一支重要力量。而当一家手握重金、聘请了顶尖顾问、采用牧原"自繁自养"重资产模式的跨界者宣布退出时，它向整个行业传递了一个冷酷信号：养猪不是钱多就能赢的。
4.1 规模与成本：生存门槛的残酷拷问
万科的彻底离场，为全行业敲响了第一声警钟。环山集团年出栏158万头，规模远低于头部企业——牧原股份年出栏超7000万头，温氏超4000万头。在极度依赖规模摊薄成本的行业规律下，环山集团的体量始终未能跨过"百万头俱乐部"向"千万头梯队"跃迁的门槛。
更为致命的是成本劣势。万科入局时正值猪价高位，此后猪价持续下跌，行业竞争加剧。业内人士指出，万科要想在养猪业立足，完全成本必须压至14元/公斤以下，而万科养猪板块的完全成本约12-13元/公斤，始终未能进入行业最优梯队。相较之下，温氏综合成本仅12-12.4元/公斤（约6.1-6.2元/斤），牧原完全成本12元/公斤、2026年目标降至11.5元/公斤以下，差距虽然不大，但在全行业亏损区间中，2-4元/公斤的差异就是盈利或出局的生死分界线。
2026年一季度，猪价均值约11元/公斤出头——这低于环山集团约13元/公斤的成本线，也低于牧原的12元/公斤。环山集团2025年全年账面上能盈利，很大程度上得益于饲料板块的盈利贡献，而在猪价进一步探底的一季度，仅靠养殖端很难实现正收益。
值得一提的是，环山集团至今仍在盈利，并非"亏到卖身"。万科的选择是在盈利期出清，而非亏损后被迫甩卖——这比大多数跨界养猪者的结局要好得多，从战略退出时机的选择上看，万科有相当的理性成分。
4.2 模式选择的反思："自繁自养"（牧原模式）是否放大了跨界者的脆弱性？
万科所选择的"自繁自养一体化"牧原模式，在行业上行期是效率最高的利器——去年牧原屠宰业务更是首次实现年度盈利，双轮驱动优势尽显。但自繁自养是典型的重资产投资，建设一个设计存栏母猪2.25万头、年出栏50万头的猪场，仅固定资产投资就达5.4亿元。在猪价磨底时长远超预期的背景下，重资产意味着更重的折旧摊销、更高的资金占用成本和更低的撤退灵活性。
对于一个跨界"门外汉"而言，万科选择自繁自养确实避开了与农户打交道的管理复杂性，却也把自己绑定在了最重的资产模式上。与之形成对比的是温氏的"公司+农户"轻资产模式，在行业低谷期展现出更强的抗风险韧性。
4.3 产业集中度的加速推手
万科32.7亿元出售生猪养殖业务，也意味着行业洗牌正在进入深水区。环山集团作为区域头部农牧企业，具备完整的生猪养殖产业链，此次挂牌有望吸引头部农牧集团或产业资本接盘，进一步整合行业资源。正如新浪财经所判断的：万科退场，"进一步加速了行业集中度的提升"。
五、镜鉴：房企跨界养猪的"集体退潮"
万科并非孤例。近年来，房企跨界养猪的集体退潮已形成行业级现象，其背后有着三重系统性根源。
5.1 时间错配：相遇于周期顶峰，挥别在周期底部
2020年正值猪肉价格处于历史高位，房企大举入局。如今猪价处于历史低位，跨界者普遍面临"卖一头亏一头"的困境。万科"相遇于周期顶峰，挥别在周期底部"的轨迹，正是这一行业规律的极端写照。
5.2 能力错配：地产思维降维养猪的失败
以"快周转"思维跨界农业，忽视了养殖业天然具有强周期、长回报、高技术门槛的内在规律。养猪依赖育种、疫病防控等高度专业化能力，与地产开发的资金周转逻辑截然不同。房企跨界养猪因缺乏规模效应和技术积累，成本普遍高于专业猪企，单头亏损显著。
5.3 资金错配：债务压力与持续投入的矛盾
近年来，养猪需持续投入固定资产（猪场建设、设备），但房企自身受房地产下行周期拖累，融资渠道收紧，跨界业务进一步加剧了现金流紧张。当两大主业同时陷入低谷，"拆东墙补西墙"的空间被极限压缩。
新浪财经分析预测，当前猪周期底部预计持续至2026下半年，在此期间，高成本产能将率先出清，房企跨界项目因成本劣势面临的压力最大。头部专业猪企凭借成本优势可承受更久亏损，"预计2026年底前，超30%跨界房企因资金链断裂退出"。留给跨界养猪者的生存窗口，正在加速收窄。
结语中提及：
六、核心启示：周期力量的三定律
万科清仓养猪业务，为行业留下了三条经得起时间推敲的硬道理：
定律一：猪周期不分外行。 跨界者带着资金和品牌入场，但带不来成本优势和规模效应，更买不来抗周期的韧性。养猪不是钱多就能赢的生意。
定律二：主业不稳，副业难撑。 当万科的第一支柱房地产开发业务收入从千亿规模断崖式下滑，养猪业务无论盈利与否，都注定是"最先被牺牲的棋子"。多元化是主业稳固后的溢出，而非主业疲弱时的补充。
定律三：猪周期底部的资产处置具有特殊信号意义。 有能力、有资金、有耐心的跨界者在周期底部离场，意味着这不再是简单的战略调整，而是对行业前景的终极判断。它标志着周期的出清正在从最薄弱的环节向更核心的资产蔓延。机构预计2026年底超30%跨界房企将因资金链断裂退出行业，这一预测随着万科的清仓正在加速兑现。
万科养猪实验的终结，连同克明食品、网易等跨界者的相继退场，共同证明了一个朴素的真理：农业的周期律，不会为任何人的野心而改变。 在一个高度专业化、强周期性的产业中，跨界者最大的错觉，是把时代的红利当成了自己的能力。地产巨头万科用六年时间、数十亿学费换来的教训，终将成为中国产业跨界史上一道清晰的注释线。
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