明日计划 京投发展 老朋友了
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重大事件：彻底剥离房地产开发业务2026年3月15日晚，京投发展公告筹划重大资产重组：拟将全部房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东京投公司，交易采用现金支付方式，不涉及发行股份。公司明确表示：“本事项完成之后，公司将不再从事房地产开发业务。”
截至2026年4月19日，重大资产重组尚处于筹划阶段，公司正积极推进审计、评估及尽职调查等工作，交易范围、价格等要素均未最终确定，双方尚未签署任何协议。
财务状况：连续三年亏损，负债率高企亏损持续扩大：
2023年归母净利润-6.59亿元，营收106.41亿元
2024年归母净利润-10.55亿元，营收骤降至14.17亿元
2025年预计归母净利润-10.25亿至-12.3亿元
房地产主业收入断崖式下滑：从2023年的106.41亿元降至2024年的14.17亿元，同比下降86.69%。2025年前三季度营收仅5.55亿元，同比再降50.74%。
毛利率为负：2025年前三季度毛利率为-5.79%，净利润率为-90.64%，公司每产生100元收入，亏损超过90元，主营业务已陷入严重亏损。
净资产转负：2025年三季度末每股净资产为-0.17元，净资产已转为负值。若2025年年报正式确认净资产为负，公司触及财务类退市风险警示（*ST）的核心情形。
资产负债率持续攀升：2025年三季度末资产负债率攀升至91.13%。控股股东京投公司接盘后，这一指标预计将有所改善。
经营数据：去化压力沉重
经营指标2025年数据同比变化签约销售金额29.98亿元-44.48%
新开工面积2.42万平方米-86.73%
竣工面积—+143.74%
新增土地储备0连续两年为0
公司近两年新增房地产储备项目规模均为0，后续开发资源已难以为继。营收断崖式下滑的根本原因，是TOD模式“开发周期长、资金沉淀大”的结构性瓶颈在行业下行周期中被显著放大。
剥离后，上市公司将“空心化”这是本次重组中最核心、也最严峻的拷问。2024年房产销售收入13.05亿元，占总营收比重高达92.1%，而物业租赁、服务及其他收入仅约1.11亿元。剥离后，上市公司几乎失去全部经营性收入来源，未来持续经营能力面临严重考验。
如何填补“空心化”后的营收空白，是悬在重组方案之上的最大不确定性，直接决定了上市平台长期存续的合理性与战略价值。
股东背景与估值分析股东背景坚实：京投公司是北京市国资委出资成立的国有独资公司，实力雄厚。本次交易拟采用现金支付方式，大股东以真金白银“兜底”，短期内为上市公司化解了资产处置变现的风险。
估值已处高位：京投发展股价自2026年年初起累计涨幅已超过100%。综合基本面各维度看，当前股价已处于偏高位置。重组公告发布后，估值逻辑已发生根本性重构。